Damit handelt es sich bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan rechtlich um eine besondere Form des Bebauungsplans. Er kann als ein relativ junges Instrument der Bauleitplanung bezeichnet werden. Erst seit 1993 kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan bundesweit angewendet werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat seinen Ursprung in den neuen Bundesländern, in denen er zunächst eingeführt wurde, um notwendige, schnelle Investitionen zu ermöglichen. Rechtsgrundlage für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist § 12 des Baugesetzbuchs mit dem Titel „Vorhaben- und Erschließungsplan“. Die Begriffe vorhabenbezogener Bebauungsplan sowie Vorhaben- und Erschließungsplan werden häufig synonym verwendet.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Bestandteile
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht aus drei zwingend erforderlichen Elementen. Diese sind der Vorhaben- und Erschließungsplan, der vorhabenbezogene Bebauungsplan sowie der Durchführungsvertrag.
- Der Vorhaben- und Erschließungsplan
Der Vorhaben- und Erschließungsplan stellt anhand von Plänen und Zeichnungen das geplante Bauvorhaben einschließlich dessen Erschließung umfassend dar. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist zwischen Vorhabenträger und Gemeinde abzustimmen. Er dient als Grundlage für das Satzungsverfahren beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan und wird in der Folge dessen Bestandteil.
- Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen und sein Geltungsbereich umfasst mindestens das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans. Soweit es aus städtbaulichen Gründen erforderlich ist, kann der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan über das eigentliche Vorhabengebiet ausgeweitet werden.
- Der Durchführungsvertrag
Der Durchführungsvertrag wird als städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde abgeschlossen. Mit ihm werden die inhaltliche und zeitliche Durchführungsverpflichtung des Vorhabenträgers geregelt. Der Vorhabenträger verpflichtet sich in der Regel zur Übernahme sämtlicher Kosten. Der Durchführungsvertrag wird nicht Satzungsbestandteil, sofern er keine Inhalte zum Schutz von Rechten Dritter umfasst, aber vor Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans von Planungsträger und Vorhabenträger geschlossen.
Um die Rechtssicherheit zu gewährleisten, müssen die drei Bestandteile aufeinander abgestimmt sein und dürfen in keinerlei Konflikten zueinander stehen.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Voraussetzungen
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist an eine Reihe von Voraussetzungen gebunden. So muss ein Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB gegeben sein. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist somit "aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist". Zudem muss der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB muss "der Vorhabenträger [...] zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen [...] bereit und in der Lage" sein. Dabei bedeutet "in der Lage sein" einerseits, dass der Vorhabenträger über ausreichende finanzielle Mittel zur Verwirklichung des Projekts verfügt und andererseits, dass er über die Grundstücke im Umgriff des Vorhaben- und Erschließungsplan verfügen kann. Der Vorhabenträger verfügt dabei entweder eigentumsrechtlich direkt über die Grundstücke oder hat zumindest eine Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung von Ansprüchen auf Eigentumsübertragung. Ferner muss der Vorhabenträger den mit der Gemeinde abgestimmten und bewilligten Vorhaben- und Erschließungsplan vorlegen und gewährleisten, dass die Erschließung der Grundstücke (Anschluss an das öffentliche Straßennetz, Abwasserbeseitigung usw.) gesichert ist. Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Verwirklichung des Planes innerhalb einer Frist (meist zwei Jahre) sowie zur Tragung der Kosten, beispielsweise für Erschließung, Ver- und Entsorgung oder für die Gewährleistung von Wege- oder Leitungsrechten. Schließlich muss das Vorhaben auch mit den städtebaulichen Grundsätzen des § 1 Abs. 4 bis 6 BauGB und den Belangen des Umweltschutzes gemäß § 1a BauGB vereinbar sein.
Unterschiede zwischen einem "normalen" Bebauungsplan und einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan unterscheidet sich vom "normalen" Bebauungsplan in verschiedenen Punkten. Dies liegt hauptsächlich in der Tatsache begründet, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Verwirklichung eines konkreten Bauvorhabens eines einzelnen Investors ermöglicht und demgegenüber der "normale" angebotsorientierte Bebauungsplan für jedermann gilt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann deutlich detailliertere Festsetzungen enthalten als ein gewöhnlicher Bebauungsplan. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist hierbei nicht auf den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB (Inhalt des Bebauungsplans) beschränkt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann oftmals deutlich schneller als ein gewöhnlicher Bebauungsplan verwirklicht werden, da das Vorhaben von Anfang an klar umrissen ist. Bei Erfüllung der Voraussetzungen kann die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
In der Regel wird die planende Gemeinde die Ausarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie die Vorbereitung und Durchführung von Verfahrensschritten nach den §§ 2a bis 4a BauGB nach § 4b BauGB einem Dritten, i.d.R einem spezialisierten Planungsbüro übertragen und mit dem Vorhabenträger als Planbegünstigten eine vertragliche Regelung über die Kostentragung treffen. Die Bereitschaft zur vollumfänglichen Kostentragung sollte der Vorhabenträger bereits in seinem Antrag formulieren. Dazu gehören neben den Planungskosten auch jene, welche der Kommune selbst entstehen - Gutachten z.B. für Arten- oder Immissionsschutz sowie die anwaltliche Beratung des Plangebers, also der Gemeinde.
Die Stadtplaner und Landschaftsarchitekten von TB|MARKERT verfügen über langjährige Erfahrung bei der Ausarbeitung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen und begleiten kompetent auch gerne Ihr Vorhaben von der Vorabstimmung des Vorhaben- und Erschließungsplans bis zum Satzungsbeschluss. Sprechen Sie uns an.